银行真的不愿意要超过15年的房子？

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很多人对房子都有这么一个误区
，
那就是：“我花一辈子的钱买的房子
，
那是永恒不变的
，
这个房子会陪伴我一辈子
，
等我想卖的时候
，
他还能卖出一辈子的钱
，
所以只要买得起
，
肯定是划算的
。
”
但是实际上
，
房子不是永恒的
，
从本质上来说它是一个消费品
，
衰老速度虽然慢
，
但是肯定有
。
很多普通群众认为房子是恒定的财产
，
但是银行却不这么看
，
很多银行都有这样的规定
，
超过15年房龄的住宅
，
当产生二手房交易的时候
，
银行不会给予贷款
。
而超过20年的老房子
，
所有的银行都会拒绝贷款
。
我们都知道
，
房贷的本质
，
是银行发给你一笔贷款
，
你拿着这笔贷款给了开发商获得一套房子
，
但是产权不是你的
，
产权放在银行做抵押物
。
所以你拿到贷款的一瞬间
，
就表示银行认可你这套房子的价值
，
他觉得这套房子+你的个人信用
，
足以抹平绝大部分风险
。
银行要的不是房子
，
是本金和利息
，
他愿意把你的房子做抵押物
，
不管是5成贷款还是7成贷款
，
说明他觉得你的房子能换来这么多钱
。
所以
，
银行不仅仅给一手房发放贷款
，
给二手房交易
，
也发放贷款
。
但是银行对15年以上的老房子
，
基本不予发放贷款
。
目前中国大部分银行卡的标准是15年
，
只有个别银行愿意对不超过20年的老房子进行贷款
，
还有极少数银行
，
把标准压缩到了13年
。
银行不玩就不玩吧
，
我自己全款交易不就行了
。
但是实际上
，
房价之所以能炒这么高
，
银行贷款资金功不可没
。
简单的说
，
由于房价3~5成首付的规矩
，
每一轮房价飙升其实都是靠银行杠杆资金成倍激增带来的
，
如果银行抽走杠杆
，
房价断然不可能涨这么高
。
很多人不知道怎么样才能让股价上涨
，
实际上当大量的钱涌进来
，
硬生生的把股票买上去
，
股价就能上涨
，
股价上涨是靠钱买的
，
就这么简单
。
房价也是同理
，
只有大量的钱入场
，
房价才能上涨
，
而这些钱
，
大部分都来自于银行
。

所以
，
当房子只能全款交易的时候
，
房价会迎来重大的挫折
，
举个例子
，
北京上海那些动辄上千万的房子
，
有几个中国人靠资金的工资买得起？没有自己以前炒房赚的钱
，
以及银行资金的参与
，
你买一个给我看看？实际上
，
除非每波牛市最热的那几个月
，
其他时间
，
全款房都是极为罕见的
。
一
、
一套房的故事
2005年
，
北京某小区开盘
，
以100万的价格
，
卖给张三一套房
，
张三首付30万
，
从银行按揭70万贷款购得此房产
。
2010年
，
张三以500万的价格将此房产卖给李四
，
银行只愿意出5成贷款
，
所以李四首付250万
，
贷款250万获得这套房
。
2018年
，
李四将这套房再转手
，
以1000万的价格卖给王五
，
银行哪怕只给3成贷款
，
也需要发出去300万的现金
。
到了2020年
，
银行一盘算
，
你这房子这么老了
，
各种可能的风险都会有
，
暂时还没啥事
，
再过二三十年啥事都可能发生
，
再发给你长期贷款真的风险很大
，
银行不愿意干这种亏本生意
，
所以宁可不做这个贷款生意
。
实际上
，
随着房子年龄的越来越大
，
银行愿意提供的按揭率越来越小
，
70%
、
50%
、
30%
，
0%
，
出现越来越低的趋势
，
当房龄超过15年的时候
，
绝大多数银行都不愿意提供一分钱的按揭
，
当房龄超过20年的时候
，
所有的银行都不愿意提供按揭
，
家里买房已经超过10年的同学
，
可以明天找个银行的朋友问问
，
如果你把自家住房做抵押贷款
，
能贷出来多少钱
。
二
、
房源抵达15年门槛后
银行的这种政策没有任何问题
，
房子本来就是有折旧的
，
银行为了规避自己的风险对老房子不予贷款很正常
，
但是对于中国的楼市
，
就会带来重大问题
。
我们都知道
，
在上世纪90年代
，
中国的楼市是极为幼稚的
，
实际建造量非常的小
。
大概是2001~2002年开始
，
楼市才开始步入黄金大牛市
，
价格飞涨的同时
，
也刺激地产商大干快上
，
建设出了大量的房子
。
2003年以后的房子
，
从2018年开始
，
慢慢的都进入银行15年的预警线范围内
，
他们的房子交易会比正常的房子困难很多
。
而实际上
，
还是有银行愿意对20年房龄的房子进行贷款的
，
金融圈哪怕有一个地方留了口子
，
资金都会从这个口子狂泻而出
，
所以其实能对房价产生影响的时间
，
我们暂定为20年
。
那大概就是2023年开始
，
逐渐就会有商品房进入预警线内
，
这个数量会越来越多
，
因为2003年开始中国地产是在加速建设的
，
地产商的建设能力是一年比一年强的
。
当累积的预警房源达到一定数量的时候会发生一件事情
，
那就是这些房的房主想脱手交易的时候
，
只能选择全款的买主
，
而这样的买主是非常稀缺的
，
如果想要成交
，
就必须大降价给予让利
。
当20年的房源找不到银行愿意贷款
，
被迫全款降价交易的时候
，
就会震慑15年的房源进行降价
，
因为买主不愿意负担将来无法脱手的风险
，
而15年的房源进行降价
，
就会震慑10年的房源进行降价
，
以此类推
。
一直以来都有人说
，
中国楼市最大的风险是第一批房子70年产权到期后的风险
，
到时候肯定会大降价
，
但是现在看来
，
老化房源无法贷款的风险
，
会大大提前与70年产权到期风险先行引爆
。
最近二三年房价涨的希望很小了
，
横盘微跌
，
三五年横盘之后
，
有可能再拉一波
，
如果拉了那一波
，
大概率可能就是中国击鼓传花的最后一棒了
，
在那最后一棒里
，
除了自己自住的
，
其他都得脱手
。
商品房再怎么好
，
它也是商品
，
他会老化会折旧
，
它不是一个百年不变的永恒宝物
，
银行的一堆博士精算师
，
你觉得是他们傻
，
还是你傻
。
大家平时评估自家住房值多少钱的时候
，
一般都是跑中介假意卖房
，
看看能挂多高
。
建议大家
，
没事也可以跑跑银行
，
假意住房抵押贷款
，
问问银行愿意出多少钱
。
$上证指数(SH000001)$ $创业板指(SZ399006)$
@今日话题


作者：偷影子的家伙
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